RUSUN

Pada saat ini Hukum Kondominium belum memiliki aturan-aturan yang jelas yang dapat dipakai sebagai pedoman awal, walaupun perkembangan pembangunan kondominium sudah demikian pesatnya saat ini. Para khalayak pemakai hanya menggunakan Undang-Undang tentang Rumah Susun sebagai pedomannya. Maka sudah terlihat dorongan yang sangat kuat untuk memulai pengkajian penemuan Hukum Kondominium. Salah satu cara yang dilakukan peneliti adalah dengan melakukan pembandingan Hukum Rumah Susun dalam melakukan penemuan Hukum Kondominium berdasarkan kesamaan cita hukum, asas-asas hukum, dan dasar-dasar hukum yang dimiliki keduanya.

Pada hakikatnya suatu peraturan-peraturan hukum merupakan suatu sistem hukum tersendiri, karena dibentuk berdasar dan bersumber pada cita hukum dan asas-asas hukum yang sama. Cita hukum membedakan struktur, kategori, konsep peraturan-peraturan hukum yang satu dengan lainnya, namun peraturan-peraturan hukum positip tersebut tidak boleh bertentangan satu sama lainnya. Asas hukum atau prinsip hukum merupakan pikiran dasar yang umum sifanya atau merupakan latar belakang dari peraturan yang konkret yang terdapat dalam atau di belakang setiap sistem hukum yang terjelma dalam peraturan perundangan dan putusan hakim yang merupakan hukum positip dan data diketemukan dengan mencari sifat-sifat umum dalam peraturan konkret tersebut. Semua jenis peraturan-peraturan hukum yang dibentuk harus dapat dikembalikan atau dipertanggungjawabkan kepada nilai etis yang lebih tinggi lagi tingkatannya, yaitu kepada cita hukum dan asas hukumnya.

Cita hukum adalah ide dari budaya yang bersangkutan mengenai bagaimana dinamakan hukum. Dengan begitu, cita hukum bagi budaya yang bersangkutan adalah ukuran pokok dari apa yang dapat dianggap sebagai hukum dalam masyarakat yang bersangkutan. Sebagai suatu ukuran yang isinya adalah ramuan nilai-nilai yang asalnya dari berbagai kategori nilai dan kekuasaan, yang dalam meramu nilai-nilai tersebut harus tunduk kepada cita rasa budaya dan tuntutan masyarakat yang menganut budaya yang bersangkutan. Hal ini berarti bahwa isi dan wujud cita hukum harus tunduk kepada filsafat yang mendasari cita rasa dalam meramu tersebut. Dari itu isi dari setiap cita hukum tergantung kepada filsafat cita rasa meramu yang menjadi dasarnya.

Asas hukum berfungsi sebagai pengikat peraturan-peraturan hukum yang nampaknya berdiri sendiri-sendiri dan berserakan dalam pelbagai jenis dari yang tertinggi sampai dengan yang terendah tingkatannya. Oleh karena itu, maka dikenal adanya pertingkatan peraturan-peraturan hukum yang memberikan keabsahan kepada masing-masing jenis peraturan-peraturan hukum tersebut dan karena pertingkatan peraturan-peraturan tersebut lahirlah pula pelbagai peraturan-peraturan hukum, yang dibentuk oleh kelembagaan yang berwenang.

Dengan demikian asas hukum dan cita hukum inilah yang menjadi perekat bagi pelbagai peraturan–peraturan hukum positip yang ada, yang pada gilirannya membentuk suatu sistem hukum. Hamdhany Tenggara,[1] menyatakan suatu sistem hukum meliputi komponen-komponen yang berupa :

1.      Asas dan falsafah, yaitu sifat-sifat umum atau aturan umum yang diperoleh melalui proses analitis berdasarkan konstruksi yuridis dengan menyaring (abstraksi) sifat-sifat khsusus yang terdapat dalam aturan-aturan kongkrit serta nilai intrinsik yang ada di dalamnya.

2.      Struktur, yaitu berupa susunan yang teratur dan sistematis, termasuk di dalamnya prosedur, cara dan mekanisme pelaksanaan hukum.

3.      Kategori, yaitu berupa pengertian-pengertian dasar dalam sistem hukum.

4.      Konsep, yaitu berupa perumusan secara ringkas sekian banyak pengertian yang tercakup di dalamnya, baik variasi maupun perbedaan-perbedaannya ke dalam satu istilah saja.

5.      Budaya hukum, yaitu berupa penilaian etis tertentu yang terkandung dalam hukum positip yang manifestasinya berupa perilaku taat hukum atau perilaku sadar hukum.

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas dengan memperhatikan suatu cita hukum dan asas-asas hukum sebagai perekat, maka dapat dikaji suatu aturan-aturan untuk membuat suatu rangkaian pedoman Hukum Kondominium berpedoman hukum-hukum lain yang berkaitan dengannya, karena Hukum Kondominium belum mempunyai aturan yang jelas mengaturnya, kecuali digali dalam Hukum Rumah Susun. Maka berdasarkan pembandingan hukum dengan Undang-Undang Rumah Susun akan ditelaah dan dikaji oleh penulis bagaimana seharusnya aturan-aturan dalam Hukum Kondominium.

Kondominium hanyalah merupakan salah satu wujud (species) dari hak milik bersama (mede eigendom) (genus). Persoalan hak milik bersama (mede eigendom) pada dasarnya bersumbu pada faktor macam-macamnya hak milik bersama itu, berhubung macamnya itulah yang akan menentukan keadaan hubungan hukum antara para pemilik (medeeigenaars) dengan hak milik mereka tersebut dan juga hubungan antara mereka satu sama lain. Adapun macam-macamnya hak milik bersama (mede-eigendom) yang secara fundamental menentukan keadaan hubungan hukum antara para pemilik (mede-eigenaars), dari sudut penguasaannya secara fisik dan pandangan tentang hal yang sama dari sudut sifatnya, maka didapat suatu pengertian adalah sebagai berikut :[2]

o   Bahwasanya hak milik bersama yang menurut pembagian berdasarkan sudut keadaan penguasaan fisiknya termasuk sebagai hak milik bersama yang penguasaan fisiknya bersatu/bersama-sama (semengestelde mede-eigendom) antar para pemilik, maka bila ditinjau dari sudut sifatnya, hak milik bersama ini termasuk sebagai hak milik bersama yang sifatnya terikat/tidak bebas (onvrije/gebonden mede-eigendom).

o   Bahwasanya hak milik bersama yang menurut pembagian berdasarkan sudut keadaan penguasaan fisiknya termasuk sebagai hak milik bersama yang penguasaan fisiknya terbagi-bagi atas berbagai bagian yang saling terpisah (apartgestelde mede-gendom) dan masing-masing bagian tersebut menjadi milik individual dari para mede-eigenaars, maka bila ditinjau dari sudut sifatnya, hak milik bersama ini termasuk sebagai hak milik bersama yang bebas (vrije ogebonden mede-eigendom).

Kondominium termasuk hak milik bersama sebagai hak milik bersama dengan penguasaan fisik secara terpisah (apartgestelde mede-eigendom) dan hak milik bersama yang bebas (vrije mede-eigendom).

Adapun pembuktian tentang kebenaran pandangan di atas didapat dari ciri-ciri praktis kondominium itu sendiri dengan pembedaan fundamental antara hak milik bersama dengan penguasaan fisik secara bersatu/bersama (semengesteldemede-eigendom) dan hak milik bersama dengan penguasaan fisik secara terpisah (apartgestelde mede-eigendom). Demikianlah kondominium itu termasuk hak milik bersama dengan penguasaan fisik secara terpisah (apartgestelde mede-eigendom) sehingga karenanya juga merupakan hak milik bersama yang bebas (vijre mede-eigendom).

Pengertian Hukum Kondominium, ialah hukum yang mengatur perihal hak milik bersama yang obyeknya meskipun terwujud dalam suatu persatuan konstruksi namun terbagi-bagi atas bagian-bagian tertentu yang masing-masingnya dimiliki secara individual oleh pemiliknya yang bersangkutan dalam keadaan :[3]

a)      Terpisah dari bagian-bagian yang lain dengan batas-batas yang jelas, sebagai salah satu bagian dari obyek hak milik bersama yang merupakan kumpulan/himpunan dari sekian banyaknya bagian yang menjadi obyek hak milik individual tersebut (apartgestelde mede-eigendom); dan

b)      Bebas, artinya tidak perlu tergantung pada kehendak atau persetujuan/izin para pemilik yang lain.

Pengertian Hukum Kondominium ini dapat dipergunakan sebagai patokan/pedoman yang fundamental untuk menelusuri berbagai persoalan hak milik bersama yang berpola ‘kondominium’ ini atas obyeknya yang berupa apapun.

Salah satu bagian besar dari obyek pengaturan Hukum Kondominium ialah tempat-tempat tinggal (rumah-rumah) ataupun tempat-tempat usaha yang struktur dan sistem pembangunannya terbentuk dalam satu persatuan, baik yang bertingkat/bersusun ataupun yang tidak bertingkat/bersusun. Berdasarkan gambaran ini maka bangunan-bangunan demikian yang menjadi obyek Hukum Kondominium tersebut tentunya meliputi baik bangunan-bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal maupun sebagai tempat usaha. Maka sebenarnya bahwa rumah susun itu hanyalah salah satu macam di antara bangunan-bangunan kondominium atau bangunan-bangunan yang sistem pemilikannya secara kondominium. Karena itu harus dihindari kesalahpahaman yang manfsirkan bahwa bangunan kondominium itu seakan-akan hanyalah rumah susun saja. Padahal rumah susun hanyalah salah satu macam saja diantara keempat macamnya tersebut,.

Sumber utama Hukum Kondominium yang paling menonjol adalah yang termasuk dalam bagian disebutkan dalam Undang-Undang Rumah Susun sebagai ‘benda bersama’, yaitu benda yang bukan merupakan bagian rumah susun, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. Dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun, dicantumkan beberapa ketentuan sebagai berikut :[4]

1)      ‘Rumah Susun’ adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.

2)      ‘Satuan Rumah Susun’ adalah rumah susun yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian, yang mempunyai saran penghubung ke jalan umum.

3)      ‘Lingkungan’ adalah sebidang tanah dengan batas-batas yang jelas yang di atasnya dibangun rumah susun termasuk prasarana dan fasilitasnya, yang secara keseluruhan merupakan kesatuan tempat pemukiman.

4)      ‘Bagian Bersama’ adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun.

5)      ‘Benda Bersama’ adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun, tetapi yang dimiliki bersama secara terpisah untuk pemakaian bersama.

6)      ‘Tanah Bersama’ adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan ijin bangunan.

Sumber-sumber Hukum Kondominium dapat diartikan sebagai segala sesuatu yang menjadi penimbul Hukum Kondominium, atau segala sesuatu yang menyebabkan adanya atau timbulnya Hukum Kondominium. Dalam ilmu hukum sumber-sumber hukum tersebut senantiasa dibagi dan dibedakan atas sumber-sumber hukum (secara) material dan sumber-sumber hukum (secara) formal. Yang dimaksud dengan sumber-sumber Hukum Kondominium (secara) material ialah pada dasarnya segala keadaan kehidupan umum atau pukul rata dari masyarakat luas yang dalam kenyataannya membuktikan bahwa Hukum Kondominium itu perlu segera disusun, dibentuk dan diberlakukan untuk mengatur kepemilikan obyek-obyek yang menjadi pemenuh keperluan hidup masyarakat yang termasuk dalam tingkatan primer maupun persediannya dapat dikatakan sudah sangat terbatas, misalkan bangunan rumah ataupun tempat usaha, tanah yang akan dijadikan lahan tempat mendirikan bangunan tersebut dan sebagainya, agar penggunaan dan pemilikan benda-benda pemenuh keperluan itu dapat berjalan seefisien, seoptimal dan seefektif mungkin. Sedangkan yang dimaksud dengan sumber-sumber Hukum Kondominium secara formal ialah pada dasarnya segala bentuk (forma) dari peraturan dan perundang-undangan yang isinya memuat ketentuan-ketentuan Hukum Kondominium sebagai hukum yang berlaku atau ditegaskan berlaku secara umum, apakah itu dalam bentuk undang-undang, ataukah kebiasaan yang telah dibentuk isinya sebagai suatu peraturan hukum yang berlaku, ataukah sebagai suatu jurisprudensi, ataukah sebagai suatu traktat maupun doktrin.[5]

Sumber-sumber Hukum Kondominium yang material telah terbentuk sebagai ketentuan hukum yang tertulis atau telah bersifat formal, terwujud dalam beberapa kemungkinan, yaitu :[6]

a.       Terwujud/kelihatan langsung, yang masih dapat terbagi lagi atas dua kemungkinan, yaitu :

1)      Dalam suatu peraturan hukum tertulis yang isinya memang khusus berintisari pada hal pengaturan pemilikan bersama secara kondominium dengan segenap konsekuensinya, misalnya seperti yang kelihatan jelas di Indonesia ialah :

a)      Undang-Undang No.16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun berikut PP No.4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun yang menjadi peraturan pelaksanaannya. Yang menjadi dasar pertimbangannya adalah :[7]

(1)   Bahwa untuk mewujudkan kesejahteraan umum dan peningkatan taraf hidup rakyat, khususnya dalam usaha pemerataan pemenuhan kebutuhan pokok akan perumahan sebagaimana diamanatkan dalam GBHN, diperlukan peningkatan usaha-usaha penyediaan perumahan yang layak, dengan harga yang dapat dijangkau oleh daya beli rakyat, terutama golongan masyarakat yang mempunyai penghasilan rendah.

(2)   Bahwa dalam rangka peningkatan daya guna dan hasil guna tanah bagi pembangunan perumahan dan untuk lebih meningkatkan kualitas lingkungan pemukiman terutama di daerah-daerah yang berpenduduk padat tetapi hanya tersedia luas tanah yang terbatas, dirasakan perlu untuk membangun perumahandengan sistem lebih dari satu lantai, yang dibagi atas bagian-bagian yang dimiliki bersama dan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki secara terpisah untuk dihuni, dengan memperhatikan faktor sosial budaya yang hidup dalam masyarakat.

(3)   Bahwa dalam rangka peningkatan pembangunan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam huruf a dan huruf b, diperlukan adanya pengaturan dalam bentuk undang-undang.

b)      PERMENDAGRI No.14 Tahun 1975 Tentang Pendaftaran Hak atas Tanah Kepunyaan Bersama dan Pemilikan Bagian-Bagian Bangunan yang ada di Atasnya serta Penerbitan Sertifikatnya.

c)      PERMENDAGRI No.4 Tahun 1977 Tentang Penyelenggaraan Tata Usaha Pendaftaran Tanah yang Dipunyai Bersama dan Pemilikan Bagian-Bagian Bangunan yang Ada di Atasnya.

d)     PERMENDAGRI No.1 Tahun 1977 Tentang Hak Pakai atas Tanah Negara atau Hak pengelolaan dalam hubungannya dengan eksistensi tanah yang bersangkutan sebagai lahan untuk pembangunan, dan sebagainya.

e)      PERMENDAGRI No.10 Tahun 1983 Tentang Tata Cara Permohonan dan Pemberian Izin Penerbitan Sertifikat Hak atas Tanah kepunyaan Bersama Disertai Bagian-bagian pada Bangunan Bertingkat.

2)      Dalam suatu peraturan tertulis yang tidak secara khusus berintisari pada hal pengaturan, pemilikan bersama secara kondominium, melainkan secara tersebar kebetulan terdapat dalam berbagai peraturan perundang-undangan yang mengatur hal pemilikan bersama secara kondominium ini sebagai salah satu kemungkinannya yang bisa saja terjadi, misalnya pada ketentuan yang mengatur perihal perhitungan secara proporsional mengenai porsi hak dan kewajiban individual masing-masing ‘mede-eigenaar’ yang berasal dari suatu ‘apartgestelde mede-eigendom’, misalnya dalam hal :

a)      Pembagian keuntungan/laba dan penanggungan keinginan yang berasal dari bagian bersama suatu obyek kondominium,

b)      Pemisahan hak dan kewajiban antar para anggota suatu ‘condominium ownership’,

b.      Tidak kelihatan secara langsung melainkan baru dapat tersimpul melalui berbagai penafsiran hukum, apakah itu penafsiran logis atau penafsiran gramatikal, atau penafsiran sosiologis, atau penafsiran sistematis, atau penafsiran secara akontrario dan sebagainya, yang namun semuanya itu tetap ditarik/berasal dari ketentuan hukum yang telah ada secara tertulis.

Dalam pandangan Hukum Kondominium terdapat asas-asas khusus konkret operasional yang dikenal dengan sebutan “panca asas” atau “lima asas” yang mewarnai esensi dan eksistensinya. “Panca asas” tersebut terdiri dari :[8] Asas pisah tanggung jawab pribadi (atas segenap obyek); Asas proporsionalitas (atas segenap obyek); Asas timbal balik (atas segenap obyek); Asas kembar-seragam (khusus atas obyek apartemen, rumah susun); Dan asas koordinasi terpadu (khusus atas obyek apartemen, rumah susun).

Asas pisah tanggung jawab pribadi yang berlaku bagi segala obyek Hukum Kondominium, adalah bahwa pemilik sebuah satuan rumah susun atau apartemen hanyalah bertanggung jawab penuh atas segala keadaan yang ditimbulkan oleh satuan rumah susun atau apartemen yang dimilikinya tersebut. Asas proporsionalitas penting artinya untuk dapat mencapai perhitungan yang seadil-adilnya mengenai porsi hak, porsi kewajiban dan tentunya juga porsi tanggung jawab pribadi yang bersatu dalam kesatuan konstruksi dengan hak milik para "mede-eigenaars" lainnya. Sedangkan hukum perhitungan yang digunakan Hukum Perbandingan SehargaHukum Perbandingan Proporsional. Asas timbal balik pada hakikatnya ialah suatu asas yang secara umum menuntut agar dalam hidup bermasyarakat selalu tercapai ketimbalbalikan antara hak dan kewajiban. Asas kembar-seragam hanya berlaku dalam Hukum Kondominium yang berobyek pada apartemen atau rumah susun. Kembar-seragam merupakan suatu keadaan yang benar-benar menggambarkan suatu persamaan dasar yang demikian tebal antara suatu unit obyek hukum dengan unit lainnya yang demikian sama. Asas koordinasi terpadu dalam Hukum Kondominium yang berobyek  pada apartemen dan rumah susun ialah suatu asas yang pada hakikatnya  menghendaki adanya suatu koordinasi yang terpadu antara segenap pihak yang terkait dalam pelaksanaaan dan penerapan Hukum Kondominium yang bersangkutan. atau

Dari dasar-dasar hukum dan asas-asas hukum di atas dan pembandingan hukum dengan Undang-Undang Rumah Susun, maka Hukum Kondominium yang belum mempunyai peraturan yang jelas mengaturnya, akan ditelaah dan dikaji oleh penulis sehingga dapat dibuat suatu rangkaian aturan-aturan Hukum Kondominium secara jelas dan lengkap, sehingga dapat dijadikan pedoman oleh berbagai khalayak yang berhubungan dengannya.